Почему договор купли-продажи квартиры могут признать незаключенным

28 Мая 2019
Помимо расторжения договора купли-продажи квартиры или признания его судом недействительным, есть ещё одно основание восстановления положения, существующего до совершения сделки или подписания договора. Таким основанием является признание договора незаключенным. Последствием признания договора незаключенным будет указание на то, что права и обязанности по такому договору у сторон отсутствуют.

На практике это может выражаться в том, что покупатель, купив квартиру по договору, который был признан незаключенным, лишается недвижимости и она возвращается в собственность продавца. Сложность может возникнуть при возврате продавцом полученных денег.

Следует отличать понятия недействительности сделки и незаключенного договора. Так, к незаключенному договору нельзя применить последствия недействительности сделки.

Что же такое признание договора незаключенным и какие могут быть основания для этого?

В соответствии с п. 1 статьи 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора» договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

- подробное описание предмета сделки (площадь квартиры, адрес квартиры);

- стоимость (указание согласованной цены) и порядок её получения;

- указание срока для передачи квартиры;

- указание лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Чтобы договор не был признан незаключенным, все вышеуказанные условия должны быть соблюдены.

Как видно из судебной практики, ключевым основанием признания договора незаключенным является отсутствие в нём указания лиц, сохраняющих право пользования квартирой (статья 558 ГК РФ). К таким лицам можно отнести, например, арендаторов квартиры или прописанных граждан без указания срока освобождения квартиры и отсутствие засвидетельствованного обязательства данными лицами выписаться и/или покинуть и освободить квартиру.

Будьте внимательны при подписании договора, пользуйтесь услугами профессионалов!